近年来，随着城市化进程的加速和房地产市场的蓬勃发展，物业管理行业在保障居民生活质量、维护社区和谐稳定方面发挥着越来越重要的作用。然而，物业收费问题，尤其是空置房收费问题，一直是业主与物业公司之间争议的焦点。
2025年3月1日，长沙市发展和改革委员会、住房和城乡建设局、市场监督管理局联合发布了《关于规范物业服务收费管理的通知》（以下简称《通知》），对空置房收费等物业收费问题做出了明确规定。这一新规的出台，不仅为长沙市的物业管理行业提供了明确的指导，也反映了全国范围内空置房收费新标准的整体趋势。本文将从长沙收费新规解读、全国物业费发展趋势、物企面临的挑战和应对策略三个维度，深入探讨物业行业在变革中的发展路径。
▊空置房收费新标准
《通知》明确，业主按照物业服务合同约定时间，为已办理房屋交付手续但未入住或未使用的空置房缴纳物业服务费时，物业服务费实行阶梯式优惠。具体标准为：业主按照物业服务合同、交房公告（或者交付通知书）约定的房屋集中交付日期的次月起连续空置至第24个月，按照物业服务收费标准的70%缴纳物业服务费用；从第25个月空置期起连续至房屋空置结束，按照物业服务收费标准的90%缴纳物业服务费用。此外，《通知》还对空置房的定义进行了明确，即建设单位毛坯交付后未装修未入住或未装修未使用的普通商品住宅，或者建设单位精装交付后事先向物业服务人书面报告（报告内容应包括房屋水、电、气等使用记录）并经物业服务人登记确认未入住或未使用的普通商品住宅。
▊其他重要规定
除了空置房收费新标准外，《通知》还对物业服务收费的其他方面做出了明确规定。例如，业主大会成立之前的普通商品住宅前期物业服务收费实行政府指导价管理，服务等级根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为一级、二级、三级、四级，等级从低到高，最高为四级。实行政府指导价管理的普通商品住宅前期物业服务收费基准价详见《长沙市普通商品住宅物业服务分项目分等级基准价标准》，且根据物业服务内容、服务特点、服务成本等因素变化，物业服务分项目收费标准可以在基准价上下浮动，最高上浮幅度不得超过30%。
空置房物业费减免政策全面铺开：长沙并非孤例，全国超10个城市出台政策，对连续空置6个月以上的住宅实施物业费减免，降幅最高达50%。例如江苏镇江减免30%、甘肃兰州新区减免50%、重庆等地通过新版收费办法限制物业费上限。青岛、句容等地也分别推出6折、7折优惠。
业主集体协商推动物业费主动降价：重庆、武汉、南昌等地超百个小区通过业主联名申请，将物业费降幅普遍控制在20%-35%。典型案例包括重庆风花树小区从1.8元/㎡降至1.3元/㎡（降幅27.8%）、武汉江山如画八期从3元/㎡降至2元/㎡（降幅33%）。部分别墅项目降幅甚至超过50%。
物业公司主动让利争夺市场：广西柳州某物业公司推出”0元物业费”模式，通过社区团购、家政服务弥补收入；重庆、青岛等地物业公司主动将物业费下调10%-20%。武汉等地还推出”阶梯式缴费方案”，预缴可享更低单价。
政策调控压缩物业费溢价空间：武汉、重庆等地通过政府指导价将电梯住宅最高收费标准限定在0.9-2.3元/㎡区间，直接压缩物业公司利润空间。山西等地建立物业服务”红黑榜”制度，将企业服务与招投标资格挂钩。
空置房物业费打折政策短期内虽缓解了业主与物业的矛盾，但长期可能对物业企业形成多重压力。空置房物业费打折收取，必然会导致物业企业在项目中的饱和收入减少，以长沙为例，若某小区空置率超过20%，物业收入可能减少10%-15%。与此同时，还会导致经营中的刚性成本压力失衡，因为对于常规化的物业企业，项目管理中的保洁、安保、设备维护等基础服务成本却难以按比例缩减。若政策长期执行，可能引发行业恶性循环：收入不足→服务质量下降→业主欠费增加→企业退出→基层治理失效。
当下，物业行业正从“粗放收费”转向“服务价值竞争”阶段。政策倒逼下，物业企业应积极推动成本优化和服务创新，以数字化转型降本增效，例如，引入无人巡检机器人、智能安防系统，减少人力成本；同时做好差异化服务开发，例如推出房屋托管、定期通风检查等收费项目，将成本中心转化为利润点。另外，还可以建立空置房增值服务分级服务体系，针对不同业主需求提供基础包、增值包（如智能家居维护、绿植养护），实现收益多元化。
值得关注的是，民法典第944条明确“业主不得以未接受服务拒交物业费”，但允许地方制定减免规则。未来，行业需在“政策合规性”、“服务创新性”、“成本可控性”之间找到动态平衡点，方能在变革浪潮中行稳致远。
